.什麼是財產交易所得?

.這項所得包括:

1.出價取得的財產和權利,以出售時的成交價額,減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額。

2.繼承或贈與取得的財產和權利,以出售時的成交價額減去繼承時或受贈與時該項財產或權利的時價,和繼承後或受贈與後的一切改良費用後的餘額。但出售土地、家庭日常使用的衣物、傢俱的交易所得,依法免稅。

.個人出售房屋(包括被法院拍賣、或與他人交換房屋,或以中途變更起造人名義方式出售者),以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本和一切改良費用,以其餘額,申報財產交易所得者,申報時應檢附證明文件。(申報所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準)又如個人出售房地,其原始取得成本及出售價格之金額,如檢附私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件,經稽徵機關查核明確,惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者,則房屋之財產交易損益,應以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算。如未申報或未能提出證明文件,其財產交易所得依財政部所定之標準(請參閱附表三),按房屋評定現值一定比例計算核定。

.公司未發行或不必發行股票之股權移轉,係屬財產交易,其交易如發生所得時應合併申報。

.個人在中華民國境內從30天期商業本票利率期貨契約及中華民10年期政府債券期貨契約交易之所得屬之(請依期貨商製發的年度利率類期貨交易所得損失)彙計單填寫。

.出售股票之證券交易所得,自7911起停止課徵所得稅,停止課徵期間所發生之證券交易損失,亦不得自所得額中減除。

 

 

.若賠本售屋,是否仍需申報所得?

1.依據所得稅法第17條規定,納稅義務人及其配偶、扶養親屬的財產交易損失,可於當年度申報的財產交易所得抵減扣除。因此即使民眾賠本售屋,仍是需申報所得的。

不過如果有交易損失時,可以在未來三年內扣除財產交易所得。

2.財產交易損失該如何認定?依據所得稅法第14條規定,如果不動產(財產)是出價取得,需以交易時的成交價減除原始取得成本,以及改良及移轉等費用後的餘額做為申報的所得額。如果是繼承取得,申報所得額則為出售金額減除繼承、受贈、改良等費用後的金額。

3.該如何申報才能節稅:據稅務專家表示,如果是賠售的狀況,建議採用以實際成交價申報,因為其財產交易損失可以在未來三年內,與交易所得相扣抵較罰算,但需檢附不動產交易的證明文件(如民間簽訂私契上的買賣價格以及購買交易的證明);若無法檢附以上文件則需依據契稅單上的「核定契稅」,依據政府公告的核定標準計算應納稅額。

 

 

.售屋所得如何報稅?如何節稅?

.個人在出售房屋時也是視為個人財產交易所得,當然必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。

其申報方式有二種:

 第一種:依「實際買賣價格」申報。

 第二種:依「財政部申報標準」申報。

其計算公式如下:

1.實際買賣價格:依所得額申報。

 (成交價額取得成本售屋支付之相關費用所得額)

2.財政部申報標準:依所得額申報。

 (出售年度之房屋現值×利潤評定標準所得額)

 

 

.節稅小秘訣:

若為虧損售屋時,一般來說依「實際買賣價格」申報會較節省,但無論如何在申報前需仔細試算二種方式,到底哪一種方式較省錢的。

 

範例說明:

何媽媽三年前購買一棟520萬元的房子,去年以500萬元之價格賠本售出,而其所支付之相關費用總計為9萬元,房屋現值為46萬元,而依財政部公佈的利潤評定標準,臺北市為24,其所得試算如下:

第一種:實際買賣價格

    成交價額取得成本售屋支付之相關費用所得額

    5005209萬元2929萬元即可列入所得之減項科目)

第二種:財政部申報標準

    出售年度之房屋現值×利潤評定標準所得額

    46萬元×24%110,400110,400元即列入所得之加項科目)

 

※加註:此範例說明僅供參考,實際應申報之稅額以財政部台北市國稅局為準。

 

.繳稅時機:

1.財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,且無論您賣屋是賺錢或賠錢,依照規定必須要申報財產交易所得。

2.稅率於每年綜合所得稅申報前公佈。

3.財產交易所得核定契價×所得標準。

 

 

.財產交易損失,事前舉證最省事

依據所得稅法規定,財產交易損失可以扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以以後三年的財產交易所得扣除。所以納稅人如有財產交易損失,不要自認倒楣,應舉證列報扣除減稅。

財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失。

國人最常見的財產交易有房屋及有價證券的買賣,賣房子或股票有了虧損要怎麼申報扣除呢?其中由於股票(指上市股票)買賣停徵證券交易所得之所得稅,所以即使有損失也不能扣除;而賣房子有了虧損則要將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

這些相關文件究竟包括那些項目呢?有原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅、裝璜費等等,在支付這些費用時,相關收據和憑證都要盡量保存好,以利舉證。

如果出售房屋提不出買賣證明文件,稽徵機關會參照當年度財政部核定的當地「房屋財產交易所得標準」向售屋人課稅。依該標準是不考慮納稅人出售房屋可能虧損情況,而一律按一定標準計算財產交易所得課稅,非常划不來。因此保存相關單據和憑證是相當重要的。

 

 附表一

九十三年度綜合所得稅速算公式

(單位:新台幣元)

級別

綜合所得淨額

×

稅率

累進差額

全年應納稅額

1

0370,000

×

6%

0

全年應納稅額

2

370,000990,000

×

13%

25,900

全年應納稅額

3

990,0001,980,000

×

21%

105,100

全年應納稅額

4

1,980,0003,720,000

×

30%

283,300

全年應納稅額

5

3,720,000以上

×

40%

655,300

全年應納稅額

 

 

 

附表二

九十三年度房屋及土地當地一般租金標準

地區

臺北市

高雄市

直轄市以外之其他縣(市)

備  註

使用別

 

年度

住家

非住家(含營業用)

住家

非住家

(含營業用)

住家

非住家

(含營業用)

一樓馬路

一樓巷道

其他

93

19%

52%

30%

28%

17%

依「高雄市

區房屋租賃

租金標準表

並考量特

定情形予以

核定。

14%

參酌「營業人查定

業費用標準等級評定

表」及「營業稅特種

稅額查定費用標準等

級表」規定,並經實

地調查租金情況予以

核定。

財政94.01.28

台財稅字

09404508960

土地:申報地價5%

附註:計算基礎依房屋評定現值為準。

 

 

 

附表三

九十三年度個人出售房屋財產交易所得標準

地區別

年度

臺北市

高雄市

直轄市以外之其他縣(市)

備    註

(即原省轄市)

縣轄市

鄉鎮

93

21%

17%

13%

10%

8%

財政部94.02.05台財稅字

0940451226號函

附註:1.計算基礎依房屋評定現值為準。

   2.適用對象以未申報或已申報而未能提出證明文件者。